将近80万平方米的积累量今年会急于出手。
现在的房子可不可以买？这是最近一段时间记者听到的最多询问。自从去年房贷新政出台以来，惠州房地产市场步入平缓期。一直到今年5月底，这种市场情形已经持续了将近半年。但是，随着5月开盘量的持续增加以及销售价格的不断松动，惠州市场出现了喜人的回暖迹象，而观望了半年的刚性需求，则是带来楼市暖阳的最大原因。
现在是不是入市的好时机？这个市场现在是不是可以进入，房价会不会出现进一步的下跌，都成了楼市回暖时期大家关心的问题。针对这一问题，记者采访了惠州市场上各种人士，其中既包括开发商，也包括中介、代理公司。透过他们各自角度出发的观点来了解市场。
市场回顾
2007年房贷新政的调控对惠州房产市场产生的影响比以往任何一次政策都要迅猛一些。从今年初一直到4月底，整个惠州的楼市行情用“惨淡”二字形容更是丝毫不为过。虽然惠州楼市的价格并没有出现类似广深这些一线城市的惨跌状况，但这半年的调整期，着实让发展商们对整个惠州楼市进行了重新定位。这不仅表现在价格上，也表现在楼盘的品质上。
许多年初开盘的开发商在这种市场行情下将开盘日一推再推，一再观望市场。5月少数几个楼盘的开盘给这个市场带来了一些积极的信号，虽然以前占据惠州买楼人群不小比例的深圳客最近几乎彻底消失在惠州的新楼盘上，但惠州的自住需求在沉寂几个月之后，终于按捺不住而逐渐显露。据不完全统计，在5月开盘的楼盘中，本地自住购房客户群体超过80%.有这个数据撑腰，惠州新盘逐渐释放各类产品的积蓄能量就变得理所当然了。
财随丁旺，随着这些逐渐积累起来的买房需求，有个别楼盘打出了提价的招牌。无论是真的提价还是一种销售策略，至少从一个侧面反映出，惠州的房地产市场开始显现了复苏气息：消费者有行动了！一位房产商在接受采访时说：“刚性的购房需求还在，主要是没有表现出来。一旦有价格合理、条件不错的楼盘，购房需求肯定会释放。”现在，随着大量价格优势明显的楼盘推出市场，买卖双方观望的态势必将被逐渐化解，买或者不买，这个问题自然迎刃而解。
也许梳理一下一年多以来的各类数据，我们能更清晰地看到政策调控之后惠州楼市的脉络。
时间2007年1月-5月
外来项目大量启动，在建项目创历史新高
房地产投资方面，2007年1月-5月，惠州房地产开发投资完成40.48亿元，增长98.2%，其投资额占第三产业投资的比重为64%，比上年同期提高13.2个百分点。在这股开发大势下，十一黄金周之前，惠城区3000多套新房取得预售资格，而惠州新盘整体供应量则突破70万平方米，总供应量接近5000套，比上年翻番。
时间2007年9月-12月
房价快速攀升，销量未达预期
进入2007年9月，提高第二套以上房贷首付比例和贷款利率的政策出台。惠州楼市上半年“开盘即售罄”、“日光盘”等销售奇迹瞬间绝迹。在随后的深圳秋交会上，惠州有30多个楼盘参展，但收效甚微。紧接着的惠州房展会，成交量同样有限：4天累计观展人数达13万人次，最终仅预订165套洋房、成交5套别墅。
时间2008年1月-2月
新春签约5套，仅为07年同期1/5
惠州市房产管理局网公布数据显示，1-2月份惠城区住宅批售面积比去年年底明显降低。2008年春节期间，惠城区商品房网上预售均价，一直围绕4000元/平方米上下波动。数据显示，2月7日至16日，惠城区住宅签约仅为5套，面积629平方米。而去年新春期间，惠城区住宅签约25套，面积3700平方米。相比之下，今年春节惠州房地产市场成交量大幅萎缩。
时间2008年3月-4月
大户型价格难降，小户型站稳脚跟
在这个期间，惠州的小户型开始浮出水面，在市场上引起关注。有投资小户型的开发商指出，今年由于房价缩水，大盘纷纷遇冷，开发成本过高，使得价格降不下来，80%的大盘销量差于预期，反而中小盘却站稳了脚跟，由于整体价格较低，销售都还不错。
楼市圆桌
做客嘉宾：
深圳中原地产惠州分公司事业部总经理蔡继忠
中孚蓝德置业顾问策划经理廖磊
金宝集团总裁向东
惠州方正地产区域经理郑臣钏
焦点1
随着5月市场上推盘量的增加，各楼盘的销售也有了一定起色，随之而来的就是许多观望人群开始疑问，无论是自住还是投资，现在是不是入市的好时机？
现在是不是可以入市了？
可入市，但不能只看低价格
蔡继忠：从市场的角度来分析，现阶段买房置业都是比较适合的。首先从市场经济学的角度来看，现阶段惠州市场上楼市的整体价格是最低的，开发商因为资金压力很大，都已经把心理预期值降低了很多，其次从CPI的上涨幅度看来，经济的发展需要更加多的人来实现，人口的增多必然促进住房的需求。
当然对于投资性的置业来说，还是需要理性投资。不能一味地只看价格，还要看到这个产品未来的升值潜力，有的产品虽然价格很理性，但是未来升值空间有限，那么这种置业就需要多加考虑，总体上来说现在市场上还是有一部分产品适合投资的。
均价3500-4000元可以考虑
廖磊：现阶段的市场，我觉得还是可以分成两方面来看。首先是投资性的置业，我觉得还是可以再观望一下，今年下半年惠州还有将近660万平方米的产品推出，去年至今还有超过100万平方米的待售货量，去年240万平方米的消化量里边自住的只占据了2/3，有1/3都是一些投资性购入，在今年的市场情况下，这将近80万平方米的积累量也会急于出手，投入市场。这样一来今年市场上的量就会很大，整体的价格也就会被拉低。
对于自住型客户来说，在现在的市场形势下，看准了一些价格不贵，打完折后价格在3500-4000元的房子就可以考虑了，这个价格也是未来一段时间惠州房产市场的大致价格范围。
长线可持有，短线要慎重
向东：如果是个人居住的，我觉得现阶段的价格只要开发商给出足够的折扣，比如说在开盘价的基础上7折都可以接受。一些老产品，由于推出市场时间比较久，所以在定价之处比较虚高，当前市场上，价格调整也不是很到位。
从整个大趋势来看，房价还是会上涨的，这和物价都是挂钩的。如果是自住型的，资金没有别的用途，那么早买早住不但防止了资金贬值，还可以防止房价的反弹回涨。
如果是投资的话，现阶段来看，房屋投资的收益回报比较缓慢。如果是要做长线投资，那么可以持有，如果是短期投资，最好要慎重，因为现阶段保值可以，但是想要急于转手获利就比较困难，越急着脱手，损失越大。
高位接手容易被套牢
郑臣钏：现在惠州房子值不值得买入我觉得可以从股票来进行比较，就和股票的买入时机一样，股票有个指数，房子也有一个指数。从去年的市场来看，消费者的这种买涨不买跌的心态还是很严重的，但是也容易造成高位接手，被套牢，想要解套就很难。
现在的情况就是看价值，如果一个房子的价值你觉得不错，价格也可以接受就可以买入。现在市场不好，所以买房者选择的面就会广一些，适合的房子也就多一些。
焦点2
现在观望情绪的存在，一方面是很多买房者期待房价进一步下跌，但是也有一部分人是对当前进入市场把握不足，不知道怎么样的产品才有竞争力，什么样的产品风险性大？
什么产品风险最大？
均价8000元以上风险最大
蔡继忠：说到竞争力的问题，我觉得在现阶段投资性需求减弱，自住型需求增加的情况下一些为自住型置业而设计规划的产品就比较有市场竞争力，比如说一些两房、三房。这些产品由于比较能迎合自住这一部分需求，总价也不是很高，所以在市场上竞争力比较大。
至于风险性，我觉得无论是何种产品都有风险性，主要是风险性的大小问题。我觉得现在市场上风险性比较大的是一些均价在8000元以上的高端产品。因为这些产品升值潜力、升值空间相对比较小，需求量也不是很大。
不成熟地区产品风险大
廖磊：竞争力和开发商实力有关系。开发商要给到客户信心，让客户感觉到你这个楼盘各方面配置都不错，工程进度快，不会拖延迟交楼，不会出现烂尾的情况。这样的产品也最有市场竞争力。
小户型产品由于受到政策调控的影响，今年的量非常大，但并不是所有的小户型都是受欢迎的。这也要看小户型的地段，人口密集度，商业发达程度。在上述这些条件都比较成熟的地区，小户型就比较有竞争力，反之在一些不成熟的地区，小户型的风险就比较大。
小户型目前不宜多建
向东：我觉得房产最关键的因素还是区域，区域内的规划，交通，配套这些是不是齐备，选准区域，才会有一个消费支撑点，房产的竞争力才会体现。
至于小户型，我觉得目前不宜多建，现在建设的大部分小户型都是满足出租的用途，反而是用于自住的比较少，投资性房比较多，但是市场的支撑力有限。
50万-60万元产品明价暗降
郑臣钏：我觉得二手市场上现在比较有竞争力的房子主要集中在30万元以下的产品，主要是一些两房、三房，这些类型的产品成交很多。因为这一部分产品在一手楼市场上没有直接的竞争对手。但是在一些100平方米左右50万-60万之间的产品上，一手楼和二手楼之间就会有一些交叉，重叠。这部分一手楼一般都有明价暗降，有的还送装修。二手市场在这一区间竞争就不是很强。
焦点3
自从去年房贷新政出台以来，惠州房地产市场步入平缓期。一直到今年5月底，这种市场情形已经持续了将近半年。惠州未来市场走势会怎样？
未来市场走势如何？
10月之前房价不会大跌
蔡继忠：未来市场走势，我觉得近期内从现在一直到10月前，惠州市场上房价不会有大幅度下跌的情况出现，之后，房价会有些小幅度的上升。市场需要一个过渡的，从去年国家调控政策出炉，到今年10月刚好一年，这段时间就是一个过渡期，市场不断调整，降价到位，销售就会跟上。就像前边所说，资金跟上了，压力小了，以后推出的产品价格就会回升。
价格持续走低不可能
郑臣钏：未来市场走势上，我觉得一手楼的调整是暂时的，价格持续走低不可能，但是今年楼价上升的可能性也不大，应该会比较平稳。但是这也和开发商的实力有关，有资金的可以在这种市场情况下坚持，但是资金压力大的开发商降价促销也不是没可能的。二手市场上，从目前的成交数据来看还是在缓慢上升，市场的刚性需求还在，有观望的，但是也有买房的，有需求，有放盘，成家量肯定也有。
别墅价格会有一些下调
向东：长远走势，惠州市场上别墅价格会有一些下调，这和产品的性质、类型有关的，初期的定位和现在的销售对比以后肯定会做出调整。普通住宅方面，由于现阶段住宅价格普遍下降，所以这种观望的情况还会持续一段时间。
焦点4
有人说，房子其实和手机、汽车一样，只是消费品的一种，既然是商品，就肯定会有损耗，也会贬值。那么，现阶段买房到底能不能保值？还是只能像其他商品一样，坐待贬值？
现阶段买房能否保值？
房产始终是保值商品
蔡继忠：房产始终是保值商品，这里有它产品的独特性。房产是占用土地资源的，土地资源不断减少，在土地之上的房产升值是一种必然趋势。从长远来看，房产还是会升值的。
现阶段房产还保不保值的问题，其实是消费者买涨不买跌的心态在其中。房价上涨的时候都觉得会赚钱，都买入，但是一旦房价出现波动，或者下调的时候，就会放慢购买脚步，等待后市。从长远角度看，现阶段买入还是会保值的。现在这个市场时期，很多开发商由于资金压力，纷纷把房价下调，现在的价格基本上都低于开发商的心理预期，而且现在的情况是，各种建筑材料，人力成本都在上涨，房价却在降低，这是不成比例的。随着开发商降价销售，资金回笼，资金压力减少之后，后期的房价肯定还会上涨。
现阶段房价离成本价不远
廖磊：其实现阶段考虑买房保不保值就是考虑是不是底线价格的问题。开发商有一个自己的底线价格，低于这个价格他们肯定不会卖。据我了解现在随着建筑材料成本的涨价，惠州住宅成本去到3000元左右，低于这个价格的房子开发商肯定没有钱赚。现阶段房价并没有脱离这个成本价很远，所以买房还是会保值的。
价格再涨是大趋势
向东：长期来看肯定是保值的，但是现在市场上想要找最保值的房产，就像股市抄底一样，多少是底，谁都没有具体的概念。抱着这种抄底的心态也不好。如果是自住的，只要觉得自己比较适合，居住环境不错，价格合理那就可以购入，作为一件生活必需品，涨跌在一定程度上并没有多大影响。
而对于投资的来说，主要是看一个心态，承受得了的就可以做，和股市是一样道理的。未来房价会不会上涨不敢说，但是现在惠州的房价基本上都在开发商的心理预期上拉低了1000块左右，就算现在是4000元买的，跌到了3000元，未来涨回5000块也是可以的，这是一种大趋势。
好的二手楼更保值
郑臣钏：房子的保值，我觉得还是要和楼盘的区位，管理，配套这些联系起来的。开发商就算现在降价，但是由于建筑成本还在，不可能一味地降价，最终房价还是有一个基本幅度的。在保值方面，现在的二手楼一般都是产权清晰，物业管理还有环境都可以看得见，增值潜力比较明显，如果遇上一些不好的一手楼，诸如房产证办不下来，房子被抵押之类的问题也是很多的，所以我觉得，比较起来，好的二手楼保值方面更加有其合理性。
个案
深圳买房客老吴：
去年到今年，三套房亏20万
“现在惠州房子值不值得买，我说不准，但是以自己为例，我觉得我是不会考虑在惠州买房了，现在手上的这三套房子如果有出手的机会我也会考虑。”提起在惠州投资买房，老吴就一肚子怨气。
原来，在去年5月份，老吴和朋友在惠州看房子，当时说惠州市场很好稳赚，就从深圳开车过来一路看楼。“当时的情形很火爆。”老吴这样形容当时的楼市。后来，他在六七月分别在惠州买了一套两房的小户型和两套100平方米左右的三房单位。可是到今年为止，这三套房子并没有给老吴带来丰厚的利润。“用买入时的价格和现在的价格计算后才知道，三套房子总共损失了20万。”老吴说：“收楼的时候也出现很多问题，有段时间，每个周末我都从深圳跑到惠州来，和开发商商量交楼质量的问题，来来回回花费不小。现在每个月都要还房贷，但是这边的房子一直没有租出去，现在价格也一直没有起色，保值对于我来说，现在已经没有这方面的考虑了，只要能够回本，让我全身而退，我就心满意足了。”
投资心声：“我身边像我这样的朋友还有很多，但是现在基本上大家已经没有这方面的考虑了，首先是市场的前景不是很明朗，而且从已经买的房子来看，也有很多问题存在，毕竟惠州的房产市场还没有深圳那么成熟，就算以后要进入还是要三思而后行。”
采访手记
从“不买”到“什么时候买”
在市场不景气的时候什么最能够吸引人的眼光，不是多优惠的折扣，也不是多好的园林绿化，价格永远是最有杀伤力的手段。在经过年后四五个月的沉寂之后，惠州市场上很多楼盘纷纷使出了低价这一杀手锏。一批3字头的楼盘开始浮出水面，让许多还在遮遮掩掩打折暗中降价的楼盘来不及反应。这些3字头的楼盘虽然有的规模比较小，有的区位优势不是很明显，但是也各自有各自的优势，甚至有的精装修的户型也出现了3字头的楼盘，更是让市场震惊，也让很多消费者趋之若鹜。
当然，我们不可否认这些楼盘3字头的价格多少有些广告成分，但是实实在在的降价带来了人气的兴旺，随之而来就是5月的销售量有了小幅回升。这个时候，观望了许久的市场也渐渐复苏，许多有购房需求的人也开始四处看楼，在不闻不问几个月之后，该不该买，什么时候买又成了新的难题。
D02-D03版采写：本报记者 李鹏 D02-D03版摄影：本报记者 陈伟斌
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